Ипотечный договор купли продажи квартиры

Содержание

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Ипотечный договор купли продажи квартиры

» Купля-продажа квартиры » Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

4 032 просмотров

Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно актуально это при покупке жилья в ипотеку, с привлечением кредитных средств. Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, составлять этот договор нужно строго по правилам, учитывая всевозможные нюансы и особенности.

Кто составляет договор

Покупка квартиры в ипотеку автоматически предполагает привлечение банка. Однако его сотрудники не занимаются составлением такого договора: только кредитного и залогового договоров. Как следствие, остаются три варианта: продавец, покупатель и нотариус.

Первого (продавца) рекомендуется исключить сразу же. Сейчас нередко используются мошеннические схемы, в результате которых покупатель уже вносит часть средств, а потом оказывается, что квартиру продать по каким-то причинам невозможно и, разумеется, продавец сразу же заявляет, что аванс отдать ну никак не может, потому что этих денег уже нет.

Покупатель может составить договор купли-продажи, но только при условии, что он разбирается в вопросе и действительно понимает, что он делает. Дело в том, что такой документ должен, с одной стороны, оформляться по всем правилам, а с другой – учитывать особенности той или иной ситуации.

Таким образом, самый надежный и проверенный вариант – обратиться к нотариусу. Они, обычно, если дорожат своей лицензией и репутацией, не становятся на ту или другую сторону, а просто составляют документ так, как это должно быть. Все спорные моменты можно обсудить и изменить.

Несмотря на тот факт, что договор не составляется банком, его сотрудники обычно имеют последнее слово: подходит ли документ в существующем виде или его нужно изменить.

Правильная форма договора должна включать в себя следующие элементы:

СодержимоеОписание
Информация об объектеДетальное описание квартиры, вплоть до этажности, количества комнат, размер жилой и нежилой площади и так далее.
Условия сделкиНа каких условиях договор будет заключаться.
СуммаРазмер аванса, ежемесячных платежей, единовременной выплаты и так далее. Все суммы должны указываться как цифрами, так и буквами.
Права и обязанности сторонСамый большой раздел, который должен включать в себя все, что могут или не могут делать стороны.
Вступление документа в силуДата, с которой договор вступает в силу (если это вообще нужно).
Проживающие лицаОписание того, кто проживает в квартире сейчас, кто будет проживать, есть ли временное зарегистрированные лица или арендаторы, а также условия их выселения.
Данные сторонПаспортные данные покупателя и продавца (или покупателей/продавцов). Последнее актуально при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности или при условии, что жилье приобретается с одновременным разделением на доли.

В сделке, в которой присутствует банк, вероятность мошенничества резко снижается, однако совсем ее отбрасывать не стоит. Потому договор должен учитывать абсолютно все особенности.

Скачать образец купли-продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Важные особенности

Любая сделка по покупке недвижимости предполагает дополнительные затраты. Как минимум – оплата услуг нотариуса. Лучше всего заранее обсудить, кто именно, покупатель или продавец будет это оплачивать, и в каком объеме. Этот момент стоит также указать в договоре в условиях покупки.

Если в квартире на данный момент живут или прописаны люди, договор обязательно должен включать пункт о том, когда, как и при каких условиях они могут быть выписаны.

Пример: Предположим, продается квартира, которая попутно еще и сдается продавцом в аренду. В жилье обитают арендаторы, на праве заключенного договора аренды. Просто так взять и выселить их нельзя. Однако в договоре можно предусмотреть пункт, исходя из которого договор аренды продлеваться не будет.

Очень важно абсолютно все факты перепроверять. Лучше всего – сверять с оригиналами документов. Это касается как паспортов сторон, так и данных о недвижимости.

Если какие-то моменты или термины не понятны, нужно просить разъяснения у нотариуса, который будет заверять договор. Также не стоит стесняться оспаривать спорные пункты.

Лучше сорвать сделку, чем заплатить деньги и не получить в обмен ничего.

Покупка квартиры связана с огромным количеством рисков и мошеннических схем. За счет оформления ипотеки в банке части проблем можно избежать, как при помощи составления договора нотариусом. Однако для получения гарантии того, что сделка будет заключена без всяких подводных камней стоит обращаться за помощью к опытным юристам. На бесплатной консультации специалисты разберут все основные нюансы, и они же могут выступать в качестве представителей клиента. Как доказывает практика, это сводит вероятность мошенничества к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ispolzovaniem-ipoteki-i-kreditnyh-sredstv/

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Ипотечный договор купли продажи квартиры

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. В ипотеке

Статья обновлена: 3 октября 2020 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге).

У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Есть отдельная инструкция — как продать ипотечную квартиру и с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем им придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Раздела инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Этап №1 — Сообщаем банку о намерении продать квартиру

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, когда у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга. 3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде.

5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи.

После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Рег.палату для регистрации сделки купли-продажи.

6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации. Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

    Если покупатели по своей вине не выйдут на сделку, задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере.

    Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.

    Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям.

    В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Ипотечный договор купли продажи квартиры

По данным независимых исследователей, средний срок по ипотечному займу в России составляет 18 лет. Но это вовсе не значит, что, однажды ввязавшись в эту авантюру, вы обязаны будете жить в приобретенной квартире, пока последний платеж не развяжет вам руки.

На самом деле, и за меньший срок у вас могут произойти существенные изменения: люди женятся, рожают детей, разводятся, теряют работу, решают переехать, в общем, могут менять свою жизнь в любом направлении. И для того, чтобы ипотечная квартира не стала якорем, существует законодательная возможность продать свою кабальную недвижимость.

В статье разберем, какие существуют варианты продажи квартиры, которая находится в залоге у банка.

Как продать квартиру, не уведомляя банк

Федеральным законом «Об ипотеке» строго определено, что продать залоговое имущество можно только с разрешения банка как заинтересованного лица. Однако не всегда продавец обращается за ним в финансовую организацию. В некоторых случаях стороны по сделке прибегают к схемам, в которых отсутствует такая составляющая, как согласие банка.

Как это происходит? Это возможно, если у покупателя есть вся сумма для покупки недвижимости. В этом случае между сторонами оформляется договор задатка. (Подробно о нюансах составления такого документа мы писали здесь – Договор задатка при покупке квартиры).

По этому соглашению покупатель передает продавцу сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности по кредиту. Продавец с этими деньгами направляется в банк, погашает ипотеку и получает закладную на руки. После этого заключается основная сделка, в которой указывается сумма внесенного задатка и остаток.

Этот договор регистрируется в Росреестре, и каждый получает желаемое: продавец – освобождение от ипотечного ярма и какую-то сумму на руки, а покупатель – понравившуюся ему квартиру.

У такого способа есть существенные минусы.

  • Недобросовестный продавец после получения задатка может перестать выходить на связь, или продать квартиру другому претенденту. Свой задаток покупателю придется выбивать в судебном порядке.
  • Некоторые банки накладывают запрет на досрочное погашение ипотеки или берут за это штраф. Учитывая российский менталитет подписывать договоры, не читая, вполне вероятно, что продавец может и не знать об этом. К моменту, когда становится ясно, что сделки не будет, время уже упущено, деньги могут потерять в цене, и покупатель может упустить другой подходящий вариант.
  • Этот способ может использоваться только, если остаток по кредиту небольшой. Ни один покупатель, будучи в трезвом уме и здравой памяти, не согласится в качестве залога отдавать больше определенного процента от общей стоимости квартиры. Как правило, этот порог не превышает 15-20%.

Есть ситуация, когда продавец может и продать квартиру, и не привлекать банк, не подвергать риску покупателя, и при этом не оказаться мошенником со всеми вытекающими последствиями. В этом случае остаток по кредиту гасится за счет личных средств держателя ипотеки.

Деньги можно занять у банка (потребительский кредит) или взять в долг у сердобольных обеспеченных родственников или знакомых. В этом случае можно погасить кредит, спокойно продать квартиру без участия третьих лиц, вырученными средствами погасить потребительский кредит или долг, остатком распорядиться по желанию.

К сожалению, такое развитие ситуации в современных экономических условиях маловероятно.

В ситуации с гашением кредита средствами залога для покупки квартиры, на наш взгляд, минусы значительно перевешивают любые плюсы по подобной сделке. Зачем обрекать себя на такой риск и потенциальные судебные тяжбы, если можно воспользоваться вполне законными методами, о которых – ниже.

Как продать квартиру и одновременно погасить ипотеку законными методами

Разумеется, перед сделкой продавец должен рассказать покупателю о том, что квартира в ипотеке. И если покупатель согласен с условиями, и имеет в наличии необходимую сумму, действовать надо так:

  • Обратиться в банк с информацией о продаже залоговой квартиры и получить его согласие;
  • При заключении сделки арендовать в банке две ячейки для хранения денег. В одну ячейку кладется сумма, достаточная для погашения кредита. Из этой ячейки забрать средства может только представитель банка после подписания основного договора и регистрации сделки в Росреестре. В другую ячейку кладется остаток суммы по договору. Это хранилище предназначено для продавца.
  • Для подписания договора необходимо присутствие всех заинтересованных лиц: продавца, покупателя и представителя банковской организации. После того, как договор подписан сторонами, он сдается на регистрацию, По окончании регистрации в Росреестре при предъявлении установленного документа (например, выписка из ЕГРН), средства из ячеек передаются продавцу и банку.

Как продать квартиру вместе с ипотекой

Впрочем, ваш покупатель тоже может не обладать всей необходимой суммой и использовать кредитные средства для покупки квартиры. Хотя звучит сложно и путанно, но в реальности и такие сделки возможны.

При этом очень желательно, чтобы покупатель получил предварительное одобрение на получение ипотечного кредита в том же самом банке, в котором выплачивается ипотека продавца.

Будучи уверенным в платежеспособности покупателя, банк скорее всего не откажет в смене кредитора.

Для банка такая ситуация предпочтительнее, чем досрочное погашение кредита, ведь процент, который заемщик переплачивает за использование банковских денег, это и есть часть дохода организации.

Если все стороны согласны с положением дел, происходит смена кредитора. Заключается договор цессии (договор уступки прав по кредиту), и вместе с ним – договор купли-продажи ипотечной квартиры. В купчей обязательно указывается, что квартира с обременением.

В результате покупатель получает право собственности на квартиру, обременение от банка и ипотечные платежи на несколько лет. Продавец же получает оставшуюся сумму и распоряжается ею в свое удовольствие.

Внимание: дальнейшие действия с новым кредитором остаются на усмотрение банка. Он либо переводит остаток долга на нового заемщика с теми же условиями, по которым платил предыдущий владелец недвижимости, либо заключает другой кредитный договор на новых условиях. При этом залоговое имущество (купленная квартира) не меняется.

Если квартиру продает банк

Когда собственник ипотечной квартиры не видит в себе сил продолжать оплачивать кредит, а найти покупателя на квартиру не может, система предлагает воспользоваться следующим вариантом. Собственник квартиры идет в банк, и сознается в том, что средств для исполнения своих обязательств у него нет и не предвидится. В этом случае банк имеет право выставить квартиру на публичные торги.

Эти торги проходят на специализированных электронных площадках. Для того, чтобы имущество быстро нашло нового хозяина, делаются сумасшедшие скидки. Известны случаи, когда ипотечные квартиры просроченных задолжников продавались за половину от их реальной стоимости.

Этот вариант самый плохой для собственника. Понятно, что банк заинтересован только в том, чтобы вернуть свои средства. Поэтому квартиру он будет продавать быстро и дешево.

О том, какая сумма при этом достанется бывшему собственнику, банку нет никакого дела. Нередко финансовая организация еще берет процент за организацию торгов и прочие свои хлопоты.

И в остатке после такого справедливого деления бывшему заемщику почти ничего не остается.

А если к этому моменту накопился еще долг по ипотеке, то горе-кредитор остается еще и должен банку после продажи квартиры. Поэтому до такой ситуации лучше не доводить, а пытаться продать квартиру самостоятельно.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают.

Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры.

Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Собственно пошаговая инструкция

Теперь, когда вы имеете представление о том, что происходит при продаже ипотечного жилья, мы предлагаем вам алгоритм действий на случай, если и у вас в этом возникла необходимость.

Шаг 1: Обратитесь в банк, в котором у вас оформлена ипотека. Здесь вам следует заручиться согласием организации и уточнить размер оставшихся кредитных обязательств.

Шаг 2:Выставляйте квартиру на продажу. Потенциальному покупателю давайте полную информацию о статусе квартиры.

Шаг 3: Если покупатель располагает достаточной суммой для покупки:

  • обращайтесь в банк для подписания трехстороннего договора и раскладывайте нужную сумму по ячейкам;
  • после регистрации договора в Управлении Росреестра банк заберет свою сумму, а продавец – свою.

Если покупатель приобретает квартиру вместе с ипотечным кредитом:

  • обратитесь в банк для перезаключения кредитного договора;
  • заключите договор цессии (переуступки прав и обязанностей) и сразу же договор купли-продажи квартиры.

Шаг 4: Обратитесь в Росреестр для внесения сделки в ЕГРН. После регистрации договора все материально заинтересованные стороны получают свои деньги из ячеек или с аккредитивных счетов.

Шаг 5: Если квартира приобреталась без цессии по кредитному договору, то необходимо еще снять обременение.

Обычно это делается одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании закладной и заявления уполномоченного представителя банка вы не сняли обременение параллельно с регистрацией перехода права собственности, самое время пойти в банк и взять у них такое заявление или закладную. По закону, обременение снимается в течение трех рабочих дней после подачи заявления.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

После того, как вы приняли решение продать или купить ипотечную квартиру, будьте готовы к тому, что здесь есть несколько особенностей, отличающих такую сделку от среднестатистической работы с необремененными квартирами.

  • Если вы каким-то образом попытаетесь совершить сделку без согласия банка, вас ждет соразмерная ответственность. Во-первых, Росреестр гарантировано не зарегистрирует такой договора. Во-вторых, даже если вы введете в заблуждение сотрудников регистрационной службы, когда махинация вскроется (а это лишь вопрос времени) сделка будет признана недействительной, а продавец будет обязан вернуть деньги. Вернуть их назад добросовестному покупателю будет очень сложно. Даже при обращении в суд вероятность получить всю затраченную сумму полностью и сразу – крайне спорная.
  • Если представитель банка сможет доказать, что покупатель был осведомлен о наличии залога и обязательств перед банком, но все равно стал стороной по сделке, он может нести перед законом такую же ответственность, как и продавец.
  • Стоимость квартир в ипотеке на рынке недвижимости значительно дешевле их свободных собратьев. Скидка на них может достигать 20%. В противном случае, можно просто не найти покупателя.
  • Все чаще банки отказываются от системы ячеек в пользу аккредитивных счетов. Это также удорожает стоимость обслуживания сделки.
  • В случае, если при покупке жилья использовался маткапитал или другие средства государственной поддержки, представленный алгоритм изменится с учетом количества несовершеннолетних собственников и величины площади, которая им выделена. Для этого потребуется разрешение территориальных органов опеки и попечительства.

Суд с застройщиком. Порядок подачи иска

Увеличение ипотечных ставок в России на фоне мирового снижения

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-poshagovaia-instrukciia-5e7dfba16c402b45fcb172ee

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: правила составления, этапы сделки

Ипотечный договор купли продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке — это соглашение, в котором указывается, что недвижимость приобретается на заемные средства от банка.

Документ составляется самостоятельно или по образцу, предложенному кредитной организацией. Прежде чем получить кредит, банк должен ознакомиться с предварительным договором.

После одобрения соглашения банковским учреждением квартиру можно продавать.

Список документов для оформления ипотеки

Для оформления ипотеки нужно предоставить такие документы:

  • паспорт с отметкой регистрации;
  • водительское удостоверение;
  • СНИЛС;
  • справка о платежеспособности заемщика;
  • документы на приобретаемый объект недвижимости. Нужна схема и характеристика помещения, паспорт продавца (если это вторичное жилье). Требуются сведения из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременений;
  • документы по предоставляемому залогу на уже имеющееся жилье. Нужна выписка из ЕГРН (актуальна в течение месяца) и отчет оценочной комиссии (срок действия 60 дней). Также требуется техпаспорт и справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Дополнительно предоставляется заверенное у нотариуса согласие второго супруга;
  • расписки, которые подтверждают уплату первоначального взноса.

Заключение договора

Покупка жилья в ипотеку предусматривает залог в отношении данного жилого помещения. При этом заключают два самостоятельных соглашения:

  • кредитный договор с банком;
  • ДКП между продавцом и покупателем, где указано условие, что объект приобретается в ипотеку.

Банковская организация информирует заемщика о предоставлении, использовании и возврате ипотечного кредита. В документе указываются такие данные:

  • полная стоимость займа в процентном и денежном выражении;
  • примерный размер ежемесячных выплат, который рассчитывается из суммы всех осуществленных заемщиком платежей.

Обычно эти цифры располагаются на первой странице ипотечного договора в правом верхнем углу.

Помимо этого, на первой странице документа размещается информация о том, что заемщик вправе обратиться к банку с требованием:

  • уменьшить размер выплат;
  • приостановить исполнение обязательств по ипотеке на определенный период – льготный срок.

В договоре прописываются условия – сумма, период погашения, процентная ставка, размер и периодичность выплат. Также указывается ответственность, способы исполнения обязательств за нарушение условий договора.

Штрафные санкции предъявляются к заемщику в том случае, если он ненадлежащим образом исполняет обязанности по уплате процентов и возврату денежных средств. Однако штрафы не могут быть больше, чем:

  • ставка рефинансирования, равная 4,5%, если по условиям договора за нарушение условий начисляются проценты;
  • 0,06% от суммы долга за каждый день просрочки, если в условиях договора не предусмотрено начисление процентов.

ДКП в отдельных случаях предусматривает безакцептное списание суммы долга со счета, который был открыт для пользования кредитом.

Кредитору запрещено взимать денежные средства за такие услуги:

  • за исполнение обязанностей, которые возложены на него законодательством;
  • за предоставление услуг, которые не создают отдельные преимущества для заемщиков;
  • за проведение операционных действий в отношение банковского счета покупателя недвижимости.

Этапы сделки

Купля-продажа недвижимости с привлечением займа проводится при участии покупателя (заемщика), продавца и кредитного учреждения, одобрившего ипотеку.

Первый этап — подписание ипотечного договора заемщиком и банковской организацией. Покупка жилья в ипотеку может быть зарегистрирована с составлением закладной, удостоверяющей право кредитора на исполнение долговых обязательств.

Также может использоваться залоговое имущество, если заемщик не вернет кредит в установленный в договоре срок.

Купить недвижимость можно без составления закладной, поскольку ипотечный договор является основанием для наложения обременения.

На данном этапе стороны подписывают документы на страхование жизни и здоровья заемщика и имущества. Подписывается договор поручительства, если это предусмотрено в условиях кредитования.

Второй этап — подписание ДКП недвижимости и передача продавцу первоначального взноса. Передать деньги можно разными способами:

  • перевести на расчетный счет;
  • наличными;
  • заложить в индивидуальный банковский сейф или ячейку;
  • положить на аккредитив.

Важно! Забрать средства продавец сможет только после регистрации права собственности заемщика на покупаемое жилье.

Третий этап — подписание акта приема-передачи. Это означает, что квартира осмотрена и принята покупателем. Сделка состоялась, обязательства между заинтересованными сторонами выполнены.

Особенности покупки и продажи недвижимости с обременением

Продать квартиру, находящуюся в залоге, по которой ипотечный кредит полностью не выплачен, можно только с согласия банка. В первую очередь, стоит обратить внимание на сумму, которую осталось выплатить. Банк может выдвинуть требование — продажа квартиры возможна в том случае, если первоначальный собственник ипотеки заплатит половину долга.

Участниками сделки подписывается соглашение, чтобы снять обременение ипотекой, и покупатель выплачивает оставшуюся сумму задолженности. Данное соглашение необходимо заверить нотариально. После получения документов об уплате ипотечного кредита стороны заключают стандартный ДКП.

Если жилье приобретается в ипотеку, после регистрации сделки продавец получает деньги на расчетный счет или банковскую ячейку. Ипотека покупателя должна быть оформлена в том банке, в котором оформлен кредит продавца.

Есть возможность переоформления ипотечного займа на покупателя недвижимости. Хотя, если он имеет плохую кредитную историю и у него низкий уровень дохода, банк может отказать в переоформлении.

Государственная регистрация прав и обременений

Договор купли-продажи, который предусматривает оформление ипотеки, необязательно подвергать нотариальному удостоверению. Это можно сделать по соглашению заинтересованных сторон или добровольно.

Вот основные сделки, которые подлежат обязательному нотариальному заверению:

  • связаны с доверительным управлением, когда речь идет о распоряжении недвижимым имуществом при опеке;
  • если отчуждаемая недвижимость принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия (18 лет), или взрослому человеку, ограниченному в дееспособности;
  • если заявления и документы отправляются почтовым предприятием;
  • при отчуждении (продажи, дарения) долей на общее недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками своих долей в рамках одной сделки.

Если договор купли-продажи с использованием кредитных средств не подлежит нотариальному удостоверению, переход прав собственности, как и сама ипотека, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном законодательством РФ.

Регистрация ипотечного кредита на жилое помещение производится в ускоренном режиме – в течение 5 рабочих дней со дня подачи документов в Единый государственный реестр и в течение 7 дней после подачи документов в МФЦ.

Нотариально удостоверенный договор регистрируется от 3 до 5 дней.

Чтобы зарегистрировать ипотечный кредит в государственном органе, необходимо предоставить:

  • заявления залогодержателя, залогодателя;
  • паспортные данные участников сделки;
  • сведения о кредиторе;
  • ДКП;
  • кредитный договор;
  • закладная, документы, указанные в ней в качестве приложения.

Дополнительный список документов для заключения сделки

  • свидетельство о смерти супруга, если он умер;
  • прежний ДКП;
  • справка, подтверждающая дееспособность продавца, если он пожилой человек, инвалид, подозрительно неуравновешенное лицо. Известны случаи, когда квартира была возвращена в судебном порядке владельцу или его родственнику по причине недееспособности. Например, бабушки в неадекватном состоянии, не отдающие отчет своим действиям, продают совершенно посторонним людям свою жилую площадь по низкой цене.

Покупатели отдают предпочтение продавцам, у которых готовы документы, поскольку это в разы сокращает процедуру оформления сделки.

Важно! Государственная регистрация права собственности облагается госпошлиной.

Особенности недвижимого имущества

Залог – это имущество, которое гарантирует погашение заемщиком обязательств по кредиту.

Предмет ипотеки, передаваемый в залог — это недвижимое имущество (квартира, индивидуальный жилой дом или часть квартиры, дома с одной или несколькими изолированными комнатами).

Оформляя ипотеку на жилье в многоквартирном жилом доме, необходимо знать и помнить, что заложенным считается не только жилое помещение, но и доля в праве общей собственности на дом. Важную роль играет оценка недвижимости независимой оценочной комиссией. Стоимость покупаемого объекта недвижимости не должна быть заниженной.

Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию. В соответствии с законом, жизнь и трудоспособность заемщика должны быть застрахованы по его желанию.

Если в кредитном договоре указано, что заемщик обязан застраховать себя (без этого он не сможет получить кредит), то это грубое нарушение договора со стороны банка. Банк не может навязать клиенту обязательное страхование в выбранной фирме.

С другой стороны, если клиент не будет застрахован, процентная ставка по кредиту будет более высокой.

Банк имеет право застраховать заложенный предмет ипотеки без согласия залогодателя и потребовать от него оплаты за понесенные расходы.

Передача имущества в ипотеку

Иногда требуется письменное согласие всех собственников, например, когда имущество является общей собственностью. Разрешение супруга/супруги должно быть заверено в нотариальной конторе.

Сделка должна быть согласована с органами опеки и попечительства, если объект недвижимости находится в собственности:

  • несовершеннолетнего гражданина;
  • ограниченного в дееспособности лица;
  • недееспособного лица, которое нуждается в опеке.

Обременение права на недвижимость

Понятие «обременение права на недвижимость» предполагает ограничение собственника правом пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Данная процедура носит как добровольный, так и принудительный характер. Если недвижимость находится в залоге у банка – это добровольное обременение, если на имущество наложен арест – принудительное.

Приобретая квартиру в ипотеку, необходимо удостовериться, что на ней нет обременения. Хотя при наличии обременения сделка может и состояться, но процедура в этом случае будет более длительной и сложной. Если покупатель не хочет рисковать, он может отказаться от сделки и найти другой способ, без обременения.

Залогодатель имеет право пользоваться имуществом, которое передается в ипотеку, в соответствии с назначением. Можно жить в квартире, ремонтировать ее, получать доходы от ее реализации.

Если залогодатель решит сдавать жилье в аренду, захочет подарить, продать или обменять, решение придется согласовать с кредитором. Согласие залогодержателя требуется в таких случаях:

  • заложенная недвижимость сдается на длительный промежуток времени, значительно превышающий срок обязательств по ипотеке;
  • имущество будет использоваться не по назначению.

В других ситуациях согласие кредитора обязательно, если это указано в ипотечном договоре или федеральном законе.

Договора на аренду жилого помещения, которые были заключены до возникновения ипотечных обязательств или при согласовании с залогодержателем, сохраняют силу.

Как снять обременение

Любые обременения снимаются после того, как прекращаются обязательства по кредиту. Данный факт регистрируется бесплатно в Росреестре в течение 3-х дней. Для этого в регистрационный орган необходимо представить заявление.

Если выдавалась закладная, то заявление пишется ее владельцем. Иногда залогодатель и законный владелец подают совместное заявление, одновременно представляя документарную закладную или выписку по счету депо.

Заемщик может подать заявление и одновременно представить закладную, которая содержит информацию об исполнении ипотечного обязательства в полном объеме. В данной документации должно быть указано, что ипотека выплачена полностью, поставлены дата и подпись владельца закладной, заверенные печатью.

В том случае, если закладная не была выдана, залогодержатель и залогодатель должны предоставить совместное заявление. Регистрационная запись по кредиту погашается в течение 3 рабочих дней, после чего закладная аннулируется. Данная процедура абсолютно бесплатная.

Взыскание на заложенное имущество

Залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, если должник ненадлежащим образом исполняет свои кредитные обязательства. Другое название процедуры – реализация заложенного имущества.

Если заемщик допустил просрочку платежа, банк начинает процедуру взыскания на заложенное имущество, то есть получает с него сумму, которая не была вовремя выплачена. Результатом данного обращения может стать выселение граждан из ипотечного жилья, поскольку их право на пользование данной недвижимостью прекращается.

Реализовать ипотеку банк может двумя способами:

  • в судебном порядке, продав имущество должника с публичных торгов;
  • во внесудебном порядке.

Организация реализации заложенного имущества лежит на Федеральной службе судебных приставов. Соответствующие органы должны известить должника за 10-30 дней о предстоящих торгах, указав дату, место проведения, наименование, начальную стоимость продаваемого имущества.

Покупатель выставленного на торги имущества вносит задаток, не превышающий 5% от начальной цены. Выигрывает тот, кто предложит наибольшую цену. По окончании торгов участники подписывают протокол с результатом торгов. В течение 5 дней выигравший торги вносит на счет организатора покупную сумму.

В суде заемщик имеет больше шансов отстоять свое жилье и убедить кредитора, что он не нарушал условия договора. Уважительные причины позволяют отсрочить реализацию кредита на год. Если за это время должник выполнит требования банка в полном объеме, суд может отменить наложение взыскания.



Источник: https://ipotekyn.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.